Surroga Mutuo

Surroga mutuo 2017: cos’è e perché richiederla

La surroga mutuo, detta anche portabilità o surrogazione, è la pratica che consente di trasferire il mutuo dalla banca originaria a un altro istituto di credito, senza che il mutuatario debba sostenere alcuna spesa.

Regolamentata con la Legge 40/2007 (nota anche come Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008, la surroga a differenza di quanto accade con la sostituzione del mutuo non prevede l’estinzione dell’ipoteca immobiliare posta a garanzia del finanziamento.




Perché la surroga sia valida infatti è necessaria la stipula di un nuovo contratto di mutuo ipotecario e la sottoscrizione di un atto attraverso il quale la vecchia banca cede il contratto del mutuatario all’istituto subentrante. In questo modo si trasferisce l’ipoteca che passa alla nuova banca.

Il nuovo istituto si incarica quindi di saldare il debito residuo vantato dalla banca originaria nei confronti del mutuatario. Il cliente si impegna invece a rimborsare il debito residuo alla banca che se ne è fatta carico, secondo le modalità di rimborso concordate.

Ma quali sono i vantaggi della surroga mutuo? Il principale vantaggio risiede nel fatto che cambiando banca è possibile ottenere migliori condizioni di rimborso. Il mutuatario che decide di surrogare il finanziamento può infatti conseguire un tasso di interesse migliore rispetto a quello applicato dalla banca precedente.

È possibile anche definire con il nuovo istituto un piano di ammortamento più sostenibile modificando importo e frequenza delle rate. La surroga inoltre non compromette gli eventuali benefici fiscali goduti dal cliente con il primo contratto di mutuo.

Tuttavia è necessario precisare che la surroga non consente di ottenere nuova liquidità. L’importo mutuato dalla nuova banca deve corrispondere esattamente al debito residuo del cliente nei confronti della banca originaria.

Come funziona e quando è possibile?

Quando è possibile surrogare il mutuo? La portabilità è possibile solo in presenza di determinate condizioni e requisiti, stabiliti dall’ex articolo 1202 del Codice Civile e dal DL 7/2007.

È necessario innanzitutto che il nuovo mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria risultino da un atto formale redatto da un notaio. Il nuovo contratto deve necessariamente indicare la destinazione della somma concessa dalla nuova banca.

Allo stesso modo la quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve contenere anche la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.




Nel caso in cui il vecchio contratto di mutuo contenga delle clausole che limitano o escludono la surroga, o prevedono costi in caso di portabilità, queste sono da ritenersi nulle. Il contratto tuttavia rimane valido.

Come presentare la domanda

Come ottenere la surroga mutuo? Il mutuatario interessato a surrogare il finanziamento deve recarsi direttamente presso una filiale della banca selezionata e presentare una domanda di mutuo in forma scritta.

Una volta avviato il processo di trasferimento del finanziamento, la nuova banca informa l’istituto precedente della volontà del mutuatario e richiede l’entità del debito residuo del mutuo, che nel nuovo contratto diventerà il capitale erogato.

Ricordiamo inoltre che la banca di partenza non può opporsi in alcun modo alla surrogazione del mutuo, né far pagare al cliente penali di estinzione anticipata o costi aggiuntivi legati al trasferimento. Tuttavia la banca può proporre al cliente una rinegoziazione del mutuo.

Per poter stipulare un contratto di surroga mutuo sono necessari i seguenti documenti:

  • copia autentica dell’atto del vecchio mutuo
  • copia della nota di iscrizione dell’ipoteca
  • conteggio dell’ammontare del debito residuo, calcolato al giorno in cui effettivamente avviene la surroga
  • fotocopia del documento di identità e del codice fiscale dell’intestatario del mutuo e dell’eventuale garante
  • certificato di stato civile/ atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui si è celebrata l’unione



Nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione, il mutuatario deve produrre anche una copia della dichiarazione effettuata dagli eredi.